שאלות ותשובות

זוהי מבחינתי שליחות. ממש כך.
ליוויתי גם כלכלנים אשר אף אני הופתעתי לגבי הידע המינימאלי שלהם בתחום המשכנתאות.
אז לבטח אדם אשר רחוק מהתחום הכלכלי אמור להגיע לבנק ולהתאים לעצמו מסלולי משכנתא הוא כביכול נעזר ביועץ הבנק
אך קיים כאן ניגוד אינטרסים מסויים כאשר לפקיד-יועץ משכנתאות הבנק יש אינטרס מובהק למקסם לבנק את המירווח כלומר ריווחיות העסקה. אז רגע איך מתחילים תהליך נכון של משכנתא?
ראשית צריך לבחון את גובה המשכנתא הנדרשת ביחס להכנסות נטו ניתן החזר חודשי של עד כ 40% מהשכר נטו.
כמו כן באם יש הלוואות בחשבון(מעל שנה וחצי) גם ילקחו בחשבון ביכולת ההחזר.

כאשר מגיעים לבנק ברוב המקרים הבנק נותן תמהיל שמורכב משלושה מסלולים.
רק מה שלקוחות לא יודעים שלמעלה מ 50% מהחסכון טמון בבניית המסלולים.תוך דגש על תמהיל אישי שלוקח בחשבון פרעונות עתידיים צפויים כגון פרעון קרן השתלמות להקטנת גובה המשכנתא.
אוקיי איך ממשיכים מכאן
לאילו בנקים מומלץ לפנות?
לאחר בניית התמהיל יש נתונים נוספים כגון אחוזי מימון כמה אחוזי משכנתא ביחס לנכס עד 45% עד 60%עד 75%
כמובן שככל שהיחס נמוך יותר הסיכון עבור הבנק קטן יותר והדבר מתבטא בריביות.

קיים מירווח-כלומר כמה מרוויח הבנק עבור המשכנתא שלקחנו
לאחר שבנינו תמהיל נכון ומותאם ובדקנו מול הבנקים הרלוונטים לגבי ריביות נמוכות לתמהיל כאשר השווינו עד להגעה למצב שלא ניתן יותר לקבל ריבית נמוכה יותר ומירווח הבנק נמוך מאוד.

נכון. התקופה מבחינת הבנקים עמוסה מאוד. כאשר לפעמים לוקח ללקוח זמן רב לקבל אישור עקרוני מהבנק. ולפעמים גם להרגיש לא רצוי. לקוח הגיע אלי לאחר שניסה לקבל אישור בבנק והרגיש שהבנק לא רוצה כביכול לקבלו - הדבר יותר טכני, ליועצי הבנק יש יעדי מכירות שאמורים להגיע אליהם בכל רבעון. והדבר כנ"ל גם לגבי סניפי הבנק
סניף אשר לא הגיע ליעד יהייה נח יותר וגמיש יותר בתהליך ובמירווח.

הבנק יבקש את נושא הבטחונות כגון
ביטוח חיים ומבנה. רישום הערת אזהרה חומרים לחתימות עו"ד .אישור נוטריון וכו'
האם תמהיל ייעוץ משכנתאות מסייעת בכך?
כמובן. הטיפול הינו החל משלב איסוף הניירת. הקשר עם רו"ח(לעצמאים) סוכן הביטוח והעו"ד מבחינת מועד התשלומים הרצוי בהסכם, עד לחתימה בבנק.
כמה בסופו של דבר אפשר לחסוך?
האם אפשר לעשות לבד את התהליך?
כמובן שניתן לבד אך במשכנתא צריך ידע, קשרים, יצירתיות וכו', ידע בבניית תמהיל נכון
והחסכון מתבטא בסכום רב עד מאות אלפי שקלים.

כמובן משכנתא לרכישת דירה משכנתא למיחזור משכנתא לאיחוד הלוואות
משכנתא הפוכה בד"כ-מעל גיל 60
האם כל אחד יכול לקחת משכנתא?
תלוי במספר גורמים:
יש לקוחות מסורבי בנקים שצריך לגביהם לבחון כדאיות של חוץ בנקאי.
לפעמים אני מייעץ לוותר על קנייה עקב ריביות גבוהות או לחכות פרק זמן.
באם העסקה כדאית ניתן לקחת חוץ בנקאי תוך ידיעה שלאחר פרק זמן המשכנתא תעבור לבנק.
אילו גופים חוץ בנקאים מדובר?
כמובן שגופים מפוכחים כגון חברות ביטוח חברות בורסאיות וכדומה

יש מעקב לאורך חיי המשכנתא
במידה וצריך שינוי כלשהו.
לעיתים צריך לפנות לבנק לשנות מסלול כזה או אחר. אנו עושים זאת כחלק מהשירות
וממש מבקשים מהלקוח ליצור קשר להתייעצות לפני שמחזיר סכום כלשהו לבנק בכדי שנכוון להחזר המסלול הנכון.

האם יש שוני בין סניפי הבנק?
כן.
לכל סניף יש יעדי רבעון
סניף אשר לא הגיע ליעד יהייה נח יותר במתן הריביות

האם יש טיפ?
כן. הריביות הן לא הכי חשובות
החשוב יותר הינו התמהיל של המסלולים
שם החיסכון הינו יותר מ 50% מגובה הריבית וההצמדה.